מצלמות בבית משותף: איך עושים את זה נכון עם ועד הבית

מי מחליט על מצלמות בבניין

חוק המקרקעין לא מזכיר מצלמות, וגם התקנון המצוי לא. ההחלטה נגזרת מהכללים הרגילים של בית משותף:

• מה זה רכוש משותף. לפי סעיף 52 לחוק, אלה “כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות”: הלובי, חדר המדרגות, החניה, הגג והחזית.
• מי מנהל אותו. בכל בית משותף יש נציגות (ועד הבית), והיא פועלת בשם כל הבעלים בעניינים של החזקה וניהול.
• מי מאשר שינוי. לפי סעיף 2 לתקנון המצוי, שינוי שפוגע ברכוש המשותף דורש הסכמה מראש של האסיפה הכללית. מצלמה על קיר משותף היא שינוי כזה.
• איך מצביעים. לפי התקנון המצוי, החלטות האסיפה מתקבלות “ברוב דעות”, קול אחד לכל דירה, ובשוויון קובע היושב ראש.
• מניין והודעה. המניין הוא מחצית מבעלי הדירות. ההזמנה לאסיפה נשלחת לפחות ארבעה ימים מראש.

שימו לב: התקנון המצוי חל רק כשהבעלים לא רשמו תקנון משלהם. אם לבניין שלכם יש תקנון רשום, הכללים שבו קובעים.

חשוב לדעת גם מה לא כתוב בשום מקום: אין מקור שנותן לוועד הבית סמכות להתקין מצלמות לבד, בלי אסיפה. מאמר של דורית גרפונקל, שפורסם בהוצאת הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, מצביע על כך שהסמכות של הוועד בעניין הזה לא מוגדרת.

מה פסקו בתי המשפט

הפסיקה לא אחידה. האגודה לזכויות האזרח מציינת שאין כלל מחייב אחד, ושהחלטות של מפקחים על רישום מקרקעין אינן תקדים. אלה המקרים שדווחו:

המסקנה המעשית: ככל שהמצלמה ממוקדת יותר בשטח שלכם ומצלמת פחות אנשים אחרים, כך היא עמדה טוב יותר בבתי המשפט. ככל שהיא מכסה יותר, כך הסיכוי שתידרש הסכמה של כולם גדל.

מצלמה על הדלת של הדירה שלכם

זו השאלה הכי נפוצה. שלוש החלטות של מפקחים (בלולו, הרשקוביץ, נחום נ’ קסטרו) אישרו מצלמה שמכוונת לדלת של הדייר ולסביבה הצמודה אליה. במקרה של נחום, המפקח הורה להזיז את המצלמה כך שתצלם רק את הכניסה של הדייר, ולא להסיר אותה.

מצד שני, מצלמות שעוקבות אחרי שכנים, מכסות את הדלתות שלהם או את כל חדר המדרגות נפסלו (פרידמן, נגר, בת ים). וערעור גבאי במחוזי דרש הסכמה של כל הדיירים למצלמות שמכוונות לרכוש המשותף.

אם אתם מתקינים מצלמה ליד הדלת:

1. כוונו אותה לדלת שלכם בלבד.
2. אם דלת של שכן נכנסת לתמונה, הגדירו עליה אזור מוסתר.
3. אל תפעילו הקלטת קול. לפי הרשות להגנת הפרטיות, הקלטת קול במצלמות מעקב מותרת רק לפי חוק האזנת סתר.
4. ספרו לשכנים מה המצלמה רואה. זה חוסך הרבה ויכוחים.

איך מעבירים החלטה על מצלמות: צעד אחר צעד

1. בדקו את התקנון. רשום תקנון משלכם, או שחל התקנון המצוי?
2. הכינו הצעה כתובה. איפה כל מצלמה, מה היא רואה, מה המטרה, מי יצפה, כמה ימים נשמרות ההקלטות, כמה זה עולה ואיך מתחלק התשלום.
3. הזמינו לאסיפה לפחות ארבעה ימים מראש, עם ההצעה בהזמנה.
4. ודאו שיש מניין: מחצית מבעלי הדירות.
5. הצביעו ורשמו פרוטוקול. כתבו את המיקומים שאושרו ואת ההחלטות על הצפייה.
6. התקינו רק במיקומים שאושרו. הסתירו דלתות וחלונות של דירות שנכנסים לתמונה.
7. תלו שלט בכניסה לבניין ובכניסה לחניה.
8. קבעו נוהל צפייה: מי צופה, מתי, ואיך מוסרים צילום כשצריך.
9. הגדירו דריסה אוטומטית של הקלטות ישנות.

דוגמה להצעה לאסיפה

אפשר להתחיל מנוסח כזה, ולהתאים אותו לבניין:

הצעה: התקנת מצלמות אבטחה ברכוש המשותף. מטרה: שמירה על הרכוש המשותף ועל רכבים בחניה. מיקומים: מצלמה אחת בכניסה ללובי, מצלמה אחת בכניסה לחניה. המצלמות לא יכוונו לדלתות של דירות, ואזורים כאלה שנכנסים לתמונה יוסתרו. הקלטה: ללא קול. דריסה אוטומטית של הקלטות ישנות. צפייה: שני חברי ועד, כל אחד עם משתמש נפרד באפליקציה. צפייה בהקלטה רק אחרי אירוע. מסירה לגורם חיצוני רק למשטרה או לפי צו. עלות: הסכום והחלוקה בין הדירות. שלט: בכניסה לבניין ובכניסה לחניה.

הנוסח הוא דוגמה בלבד, ולא מחליף בדיקה של התקנון שלכם.

איפה מקובל לשים מצלמות, ואיפה זה רגיש

מי צופה בהקלטות

החוק לא קובע מי מבין הדיירים רשאי לצפות. הנחיה 4/2012 של הרשות להגנת הפרטיות נותנת מסגרת טובה:

• צורך לדעת. ההרשאה לצפייה ניתנת “רק על בסיס צורך לדעת”.
• רשימת מורשים. מחליטים מראש מי צופה, למשל שני חברי ועד.
• הרשאות נפרדות. צפייה חיה, צפייה בהקלטות והעתקה של קטע הן הרשאות שונות.
• תיעוד. כדאי לרשום כל צפייה בהקלטה וכל העתקה.
• מסירה החוצה. לא מעבירים צילומים לגורם שלא קשור למטרה. מסירה למשטרה בחקירה או לפי צו של בית משפט היא עניין אחר.

בפועל, באפליקציה של המערכת מגדירים משתמש נפרד לכל מי שמורשה, במקום לתת לכולם את הסיסמה של מנהל המערכת. ככה אפשר לתת לחבר ועד צפייה בלבד, ולבטל את ההרשאה כשהוא מסיים את התפקיד.